Quando se fala em Plano Diretor, é necessário, antes de qualquer coisa, fazer-se um exercício do alcance de nossa cidadania, pois falar desta lei é falar em nome do coletivo, esquecendo nossos interesses individuais. Devemos sempre projetar o alcance das ações propostas pelo Plano Diretor para daqui a 5, 10, 20 anos e imaginarmos a cidade sem estas alterações, nos espelhando em problemas que outras cidades, hoje maiores, enfrentam.

Neste sentido, alguns questionamentos e até desavenças são naturais e até mesmo esperadas, no processo de votação e implantação de Planos Diretores. E é por esta razão que alguns itens constantes no projeto de lei serão aqui esclarecidos objetivando auxiliar a população e os vereadores (responsáveis pela aprovação do texto do projeto de lei do Plano Diretor) para tomarem suas próprias conclusões.

Aproveita-se a oportunidade para ressaltar que, da mesma forma que o Brasil tomou uma posição de vanguarda em sua proposta de redução de emissão de gases poluentes, é interessante que os municípios auxiliem o país na criação e implantação de suas Agendas 21 locais, visando sempre um desenvolvimento sustentável.

Algumas definições:

Macrozoneamento:

Consiste no processo de dividir o município em áreas, agrupando bairros e/ou regiões segundo suas características e necessidades. Serve para se permitir o planejamento do desenvolvimento do município, pensando em suas potencialidades e fragilidades.

No PDP, o macrozoneamento de Santa Rita do Sapucaí foi pensado de acordo com sua fragilidade ambiental, já que a cidade foi construída e se adensa com muita rapidez em áreas de várzea. Também se contemplou a potencialidade tecnológica do Vale da Eletrônica, na existência e permanência de empresas de pequeno, médio e grande porte.

IPTU progressivo no tempo:

É um IPTU que tem seu valor acrescido de uma taxa, de acordo com o tempo em que um lote fica vazio, ou seja, sem construção ou utilização.

Este é um item bastante polêmico, por isso devem ser esclarecidos alguns pontos:

A adoção do IPTU progressivo não significa que uma família que tenha comprado um lote com o sacrifício de uma vida, mas não possui recursos para construir de imediato, esteja sujeita a esse imposto progressivo, ou que será desapropriada. Para estes casos, a prefeitura, após a aprovação do Plano Diretor, deverá criar regras específicas para a aplicação do IPTU progressivo em sua lei de Uso e Ocupação do Solo. Por exemplo, para facilitar a edificação, criar programas de financiamento para a edificação e parcerias para a execução do projeto da residência através do instrumento Engenharia, Arquitetura e Agronomia Pública, constante no projeto do Plano Diretor.

Direito de Preempção:

Significa que a prefeitura (APENAS EM CASOS ESPECÍFICOS) terá prioridade na compra de um determinado imóvel. Este direito não oferece prioridade à prefeitura em todas as transações de compra e venda efetuadas no município. Oferece prioridade apenas para promover o objetivo de desenvolvimento sócio-ambiental do município, em imóveis de comprovado interesse social.

Parâmetros urbanísticos:

São padrões de referência que regulam o processo de urbanização, ou seja, delimitadores que tamanho de lotes, de quantidade de andares que poderão ser construídos em prédios, quantidade de área sem pavimentação que deverá ser deixada em cada área do macrozoneamento do município, obedecendo à vocação, ao respeito à vizinhança e à fragilidade ambiental do local.

Seguem alguns exemplos:

– tamanho mínimo de lote: para Santa Rita do Sapucaí, este tamanho foi pensado na baixa ocupação em alguns bairros e pela grande quantidade de lotes vazios a disposição atualmente. Sabe-se que este é um item de bastante controvérsia, e por esta razão, desde o início dos trabalhos do Plano Diretor, todos os representantes de classes do município sempre foram convidados a opinar. Mas para o bem do município, este é, ainda, um item negociável, podendo ser alterado para padrões mais adequados para cada bairro;

– largura mínima de calçada (3 metros): é um item importante, que deve ser mantido, pois auxilia no processo de arborização (e conseqüência contenção das ilhas de calor) e para a segurança e conforto do pedestre e de deficientes físicos. Vale lembrar o mundo, especificamente, as cidades modernas estão contemplando o item “Acessibilidade” em seus projetos de urbanização;

– taxa máxima de ocupação: ocupando-se 50% e 60 % nas áreas de risco e 70 % no restante do município, poderia ter-se de 20% a 30% de área permeável, ou seja, jardins, canteiros, hortas, para que a água da chuva penetre no solo com mais facilidade e não cause problemas de enchentes e alagamentos no futuro, como se vê em cidades como São Paulo, que sofre por ser demasiadamente impermeabilizada;

– coeficiente verde: tem por objetivo conter as ilhas de calor que se formam nas grandes cidades hoje, por serem demasiadamente impermeabilizadas, azulejadas, concretadas e com poucas áreas verdes, criando uma sensação térmica cada vez mais elevada.

– coeficiente de aproveitamento e número máximo de pavimentos: foram pensados devido à fragilidade ambiental, social e com a disponibilidade de lotes vagos no local, também podem ser alterados, se for constatada uma real necessidade, tendo sempre em mente o uso sustentável e ao acesso e melhoria da qualidade de vida de TODA a população do município.

Expansão vertical:

– É o adensamento na forma vertical, ou seja, o incentivo à construção de prédios e não casas. Em Santa Rita do Sapucaí pode-se citar a Zona de Expansão Vertical (ZONA 3 A), onde um prédio pode ter até 12 andares, mas deverá utilizar 60% do terreno para a construção, pois se encontra em local de abundância de recursos hídricos e frágil por esta razão. Devendo os projetos ter estudos de solo específicos.

– A expansão vertical será útil para Santa Rita do Sapucaí nos locais onde haja vocação para o adensamento, ou seja, a população tem interesse em habitar, onde já exista infraestrutura e oferta de equipamentos urbanos de qualidade, mas com pouco espaço vazio.

Vazios urbanos:

São terrenos sem nenhum tipo de uso no município, comumente chamados de “terrenos baldios”. No caso de Santa Rita do Sapucaí, através do levantamento foto aéreo realizado, foi contabilizada uma grande quantidade de vazios urbanos, que se deve, em parte, ao crescimento econômico, pelo aumento de produção e ou pela chegada de novas indústrias da área de tecnologia.

Para que estes novos loteamentos e alguns antigos, mas pouco adensados (por exemplo, Familia Andrade) sejam ocupados e recebam a infraestrutura adequada, o Plano Diretor considerou-os em seu texto.

A criação de novos loteamentos não é, e não deve ser considerada como ponto negativo no desenvolvimento do município, mas a permanência destes lotes vagos por longos períodos sim. Isto pode acarretar um verdadeiro pesadelo no futuro, aumentando a violência nos bairros e a proliferação de doenças.

Expansão após a BR 459:

No projeto de lei for proposta a contenção da expansão urbana residencial após a rodovia BR 459, pois é historicamente constatado através do crescimento das grandes cidades, que quando a expansão ocorre de forma que separe fisicamente dois lados do município, ocorre um grande efeito de exclusão social, pois os indivíduos ficam após esta divisão, na maioria dos casos acaba carecendo de infraestrutura e principalmente de equipamentos públicos de educação e lazer. Um exemplo disso é o que ocorre em Itajubá.

Pensando na prevenção deste tipo de exclusão para Santa Rita do Sapucaí, é indicado que alem dos limites da rodovia BR 459 ocorra apenas adensamento industrial de grande porte, tendo o local maior vocação para este segmento, por facilitar o transporte de mercadorias e evitar o incomodo de vizinhança, estamos falando de logística.

Condomínios fechados:

Um dos fatores para o projeto de lei não permitir a criação de condomínios fechados é que estes são verdadeiras ilhas de exclusão social e por conseqüência, dependendo do local onde são realizados, atraem muita violência. Outro fator que também deve ser considerado é o que ocorre em muitos municípios nos quais o poder público acaba assumindo as despesas de infraestrutura do local e acesso, obrigando a abertura deste condomínio e por conseqüência maiores custos a todos os munícipes. E mesmo que este item seja salvaguardado em lei, onerando a prefeitura desta responsabilidade, o vazio sem infraestrutura permanecerá e poderá causar os problemas já citados.

Especulação imobiliária:

Alguns poucos a serem beneficiados pela valorização urbanística, ou seja, deixar um lote vazio por anos, sem construção, esperando apenas que aquele imóvel se valorize pela implantação de equipamentos públicos e infraestrutura.

Campos Filho (2001, p. 48) define especulação imobiliária, em termos gerais, como […] uma forma pela qual os proprietários de terra recebem uma renda transferida dos outros setores produtivos da economia, especialmente através de investimentos públicos na infra-estrutura e serviços urbanos […].

A especulação imobiliária, portanto, caracteriza-se pela distribuição coletiva dos custos de melhoria das localizações, ao mesmo tempo em que há uma apropriação privada dos lucros provenientes dessas melhorias.

Mas o que isso quer dizer? Como é possível “melhorar” uma localização se ela não pode ser mudada? Afinal de contas, um terreno é um bem imóvel. Essas melhorias que acabam valorizando os terrenos podem dar-se de muitas formas; as mais comuns referem-se à provisão de infra-estrutura (água, esgoto, energia), serviços urbanos (creches, escolas, grandes equipamentos urbanos) e às melhorias realizadas nas condições de acessibilidade (abertura de vias, pavimentação, sistemas de transporte, etc.).

Fontes: Biol. MSc. Márcia Helena Magalhães – UNIFEI – Equipe Técnica do PDP de Santa Rita do Sapucaí

http://oficinatecnologicaltda.blogspot.com/2009/12/consideracoes-sobre-o-projeto-de-lei.html